不動産売却で消費税はかかる？課税対象と非課税対象になるケースをご紹介

不動産を売却すると、数百万円から数千万円、事業用であれば場合によっては億といった単位でお金が動きます。
そのため10%の消費税が課されると高額になることが考えられるため、どのような取り扱いになっているのか気になる方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却に際し、消費税が課税されるケース・されないケースを分けてご紹介します。
消費税の計算方法や計算時の注意点も解説しますので、東京都足立区での不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で消費税の課税対象となるケース

まずは、不動産売却で消費税の課税対象となるケースをご紹介します。

事業者の不動産売却は消費税がかかる

消費税の課税対象となるのには、以下の4つの条件があります。

• 日本国内でおこなわれる取引である
• 事業者が事業としておこなうものである
• 対価を得ておこなうものである
• 資産の譲渡または貸付、役務の提供である

ここでいう「事業者」とは、不動産会社や不動産を所有している法人、個人事業主が含まれます。
法人や個人事業主による不動産売却は、「事業の一環による不動産売却」とみなされるため消費税が課税されます。
また、事業をおこなっていない個人であっても、前々年度の課税売上高が1,000万円を超えた場合は事業者の対象となり、消費税の納税義務が発生する点には注意が必要です。
たとえば事業者として登録はしていないものの、所有している不動産で1,000万円を超える家賃収入などがある場合には、消費税の課税対象者となります。
CHECK！事業者の不動産売却でも課税されるのは建物のみ
消費税が課税されるのは、建物に対してのみです。
事業者の不動産売却でも、土地に関しては非課税対象とされているため消費税は発生しません。

個人であっても仲介手数料には消費税がかかる

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼して、買主を探してもらうのが一般的です。
媒介契約を結んだ不動産会社に、買主を見つけてもらったときに成功報酬として支払う仲介手数料は、売主が個人であるか法人であるかを問わず、消費税の課税対象とされます。
CHECK！仲介手数料の消費税は不動産の税抜価格に対しかかる
仲介手数料は、不動産の売却価格に対して金額が決まりますが、その際対象となるのは税抜価格です。
たとえば、課税法人が税込価格8,800万円で建物を売却する場合、仲介手数料は税抜価格の8,000万円に対してのみかかります。

不動産売却で利用する各種サービスには消費税がかかる

不動産売却で、以下のようなサービスを利用した場合には、消費税がかかります。

• 土地の測量費
• 住宅ローンの一括返済に必要な手数料
• 司法書士や税理士に業務を依頼した場合の成功報酬　など

これらも仲介手数料と同様に、法人・個人を問わず課税されます。

不動産売却で消費税の非課税対象となるケース

続けて不動産売却で消費税の非課税対象となるケースをご紹介します。

個人の不動産売却には消費税はかからない

前章でご紹介したとおり、不動産売却で消費税が課税されるのは事業者のみとされています。
そのため個人の不動産売却に際しては、消費税は課税されません。
CHECK！個人であっても仲介手数料には消費税が課税される
個人であっても、不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を結んだときには、仲介手数料に対しては消費税がかかります。

土地の売却には消費税がかからない

土地の売却に関しては、個人・法人を問わず非課税とされています。
そもそも土地は「消費されてなくなる」ものではなく、消費の概念には適さないためです。
CHECK！土地でも課税されるケースがある
土地であっても、以下のようなケースでは消費税が課される場合があります。

• 土地を駐車場として活用している
• 地下車庫として使用している

このような場合は、純粋な土地としては認められず、「設備」として評価されるため、消費税の課税対象になるのです。

不動産売却における消費税の計算方法と押さえておくべき注意点

ここからは、不動産売却における消費税の計算方法と、押さえておくべき注意点を解説します。

不動産売却における消費税の計算方法

ご紹介してきたとおり、不動産売却時に消費税がかかるのは建物のみであり、基本的に土地は非課税対象とされています。
そのため建物を土地と一緒に売却するときには、建物のみに消費税を加算する必要があります。
たとえば、土地価格が4,000万円、建物価格が3,000万円の不動産を売却する場合、

• 土地：4,000万円（非課税）
• 建物：3,000万円×1.1=3,300万円（消費税10%の場合）

となり、合計7,300万円が売却金額になります。

建物と土地の価格が分かれていないときの計算方法

法人が不動産を売却するときには、建物にだけ消費税を課税する必要があります。
しかし、不動産を売却するときには、土地と建物を分けて考えず、あわせて価値を査定して、合計の売却価格を決めるのが一般的です。
そのため、土地と建物がそれぞれいくらなのかが明示されていないことも珍しくありません。
そのようなケースでは、固定資産税評価額に基づいて、土地と建物の割合を算出したうえで、それぞれの価格を計算します。
たとえば固定資産税評価額が以下のようになっている場合、

• 土地：8,000万円
• 建物：2,000万円

土地と建物の割合は、以下のように算出できます。

• 土地：8,000万円÷1億円×100=80%
• 建物：2,000万円÷1億円×100=20%

この物件を1億5,000万円で売却する場合、建物については消費税を課税する必要があります。
建物にかかる消費税は、以下のように計算します。
消費税=1億5,000万円×20%×10%=300万円
消費税額は300万円と算出されました。

売却する不動産に消費税がかかるかは不動産会社に確認する

不動産売却するときには、基本的に消費税に関しては、

• 土地は非課税対象
• 建物は課税事業者であれば課税・個人なら非課税対象

と考えて問題ありません。
しかし「個人で所有している不動産だけれども、事務所としても使っている」「一部だけ店舗として利用している」といったときにはどうすれば良いのでしょうか。
そのようなケースは、消費税の課税対象・非課税対象の判断はとても難しくなります。
売却を依頼する不動産会社に、どのように扱えば良いのか相談し、判断を仰ぐのがおすすめです。

まとめ

不動産売却に際し、消費税の課税対象・非課税対象になるケースや計算方法、注意点をご紹介しました。
不動産売却に際しては、個人の場合、土地・建物ともに基本的に消費税は課税されませんが、法人の場合は建物が課税対象とされます。
また、土地であっても駐車場にしている、個人であっても事務所として使っているなど、課税対象・非課税対象の判断は難しいものです。
不動産の売却では、消費税以外にも、税金や法律の知識が必要な場面が多くあります。
そのためどんなことでも相談できるような、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
弊社でも、東京都足立区にある不動産の売却に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。