共有名義の不動産を売却したい！4つの方法やメリット・デメリットを解説

「不動産を複数人で相続したがどう分ける？」「離婚をしたら共有名義の不動産はどうなるんだろう」との声をよく聞きます。
そこで今回は、不動産の共有名義についてや、売却するための4つの方法、メリット・デメリットを解説します。
東京都足立区で共有名義の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考までにご覧ください。

不動産売却における「共有名義」とは

そもそも不動産の共有名義とは何か、その定義について解説します。

共有名義の定義

共有名義とは、1つの不動産を複数人が共同所有することを言います。
共有名義の登記は、それぞれの持分に応じて「持分割合」が記されます。
持分割合とは、それぞれが持つ権利の割合のことを言います。
そのため、3人で共有しているからといって、同じ比率の持分を持っているとは限りません。
相続に伴う遺産分割などで、1人が2分の1の持分で、残りの2人が4分の1ずつの持分というケースもあります。
共有持分の割合によって、所有する不動産に対しておこなうことができる権利が変わってきます。
たとえば、不動産を使用したり、修繕したりなどの維持・管理は、持分割合に関わらずに1人でもおこなうことができます。
しかし、不動産を誰かに貸したり、リフォームしたりなど大幅に改良する場合は、持分の割合に応じて過半数の同意が必要になります。
そして、不動産を売却したり、抵当権を設定したりなどの行為に関しては、共有名義人全員の同意が必要なのです。

共有名義の不動産で注意する事

共有名義の不動産を売却するには、共有名義人全員の同意が必要なため、むずかしいとされています。
そのため、たとえば「離婚に伴って不動産を売却して、現金を財産分与したい」と思っても、夫婦の共有名義でどちらかが反対した場合は、売却できません。
また、相続が発生しても、名義変更がされないまま長い期間に渡って故人の名義となっている不動産は、いざ相続登記をしようとするときに、共有名義人の数が数十人にのぼるケースも多くみられます。
相続人のなかに、所在が不明な人や、国外に住む人がいた場合はとくに大変です。
そのようなケースの不動産は、全員の同意を得るのがむずかしく、不動産売却がなかなかできないといった事態に陥ってしまいます。

共有名義の不動産を売却したい！メリット・デメリットとは？

続いては、共有名義の不動産を売却するうえでのメリット・デメリットを解説します。

メリット①3,000万円特別控除の適用

一つ目は税金面でのメリットです。
不動産売却で利益が発生したときは、譲渡所得税がかかります。
売却したのがマイホームの場合は、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」が適用されます。
「3,000万円特別控除」により、譲渡所得が3,000万円までは、譲渡所得税がかかりません。
そして、共有名義の不動産は、この3,000万円特別控除がそれぞれの持分割合に応じて適用されます。
たとえば夫婦2人の場合は、合わせて最高6,000万円まで控除が受けられるのがメリットですよ。

メリット②勝手に売却される心配がない

前述のとおり、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
そのため「共有者に勝手に自分が希望しない条件で不動産を売却されてしまうかもしれない」と言う心配がありません。
たとえば、共有者の1人が、勝手に購入希望者と交渉を進めてしまい、安い売却価格で売買契約書が作成された場合。
売買契約書には共有名義人全員の署名・捺印が必要なため、条件をしっかりと確認したうえで、納得がいかなければ拒否をすることもできます。

デメリット①共有持分のみの売却は安くなる

共有持分のみを売却する場合、相場よりも安い価格での売却になる可能性が高いです。
それは、共有持分のみを買いたいという買主が少なく、需要が低いからです。
目安としては、相場の50％～70％ほどの価格になります。
売却価格が相場より安くなる点はデメリットでしょう。

デメリット②共有者との関係性が悪くなる

たとえば、3人以上の共有名義の不動産の場合、自分の持分を1人の共有者に売却すると、持分割合のバランスが変わります。
持分割合のバランスが変わると、行使できる権利も変わるため、そのほかの共有者が不満を持つ可能性があります。
持分の割合は、不動産を誰かに貸すときやリフォームをするときに関わってきます。
持分の割合が3分の2など、過半数を超える共有者がいると、その共有者のみの判断でリフォームをすることができるようになるため、別のトラブルに発展してしまうことが考えられます。

共有名義の不動産を売却したい！売却方法とは？

共有名義の不動産を売却する方法は以下の4つです。

1.共有者全員の同意を得て売却

「共有者間のトラブルがとくにない」「共有者から同意が得やすい」と言う方は、この売却方法がもっとも早いでしょう。
離婚に際しての売却の場合も「夫婦双方が現金化に合意している」、相続に伴う遺産分割の話し合いでも「現金化して分け合うことを全員が希望している」と言う場合に適しています。

2.自分の持分のみを売却

自分の持分のみを売却する方法もあります。
ただし、共有名義の不動産は、たとえば土地のどこからどこまでが誰のものと明確に見分けがつくわけではありません。
持分の割合はあくまで「所有権の権利の割合」であり、建物や土地に明確に線が引かれているわけではないからです。
そのため、通常の不動産と違って、一般の買い手がつきにくいと言えます。
そのため、自分の持分のみ売却する場合は、持分のみでも不動産の買取を受け付けている不動産会社に売ることになるでしょう。

3.共有者に自分の持分を売却する

共有者に自分の持分を買い取ってもらうという売却方法もあります。
たとえば、共有者の一人が「単独で不動産を所有したい」と希望するケースなどが挙げられます。
そのような場合は、共有者と話し合って持分を買い取ってもらいましょう。

4.分筆して売却

土地が共有名義の場合、「分筆登記」をすることで、共有名義を単独名義に変えることができます。
分筆登記をおこなうことでそれぞれが単独の名義となるため、同意不要で全員が自由に売却ができるようになります。
ただし、土地を分筆するには、測量や所有権移転登記などをおこないます。
そのため、手間や時間、そして費用がかかる点を考慮する必要があります。
また、共有名義の土地が狭い場合は、分筆することによってますます狭くなってしまい、売りにくくなる可能性があります。
分筆登記をしたことで、住宅を建てられないほどの狭い面積を所有することになっても、売れなかったら困りますよね。

まとめ

共有不動産は、共有者全員の同意が必要になるため、通常の不動産売却と違って売却がむずかしいと言えます。
しかし、3,000万円特別控除がそれぞれの持分割合に応じて適用されたり、勝手に売却される心配がなかったり、と言うメリットがあります。
一方で、共有持分のみの売却は価格が安くなったり、ほかの共有者に不満を持たれたりなどのデメリットもあります。
今回ご紹介した4つの売却方法のなかから、ご自身にあう方法で売却を検討してみてください。
株式会社ホームプラザでは、東京都足立区を中心に不動産売却のご相談に応じていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。