不動産売却にかかる税金の種類とは？計算方法を知って節税対策をしよう！

不動産の売却では、さまざまな税金がかかります。
なかには高額になるかもしれない税金もあるので、しっかりと節税対策を立てることが大切です。
そこで今回は、不動産売却の際に発生する税金の種類と、計算方法や節税方法についてご説明します。
東京都足立区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ節税対策のご参考になさってください。

不動産売却の際は節税対策をしよう①発生する税金の種類とは

不動産売却では、さまざまな種類の税金が発生します。
税金によっては節税対策が可能なものもあるので、まずどのような種類があるのか確認しましょう。
不動産売却によって発生する税金には、大きく分けて「不動産売却の手続きで発生する税金」と「不動産売却の利益にかかる税金」の2種類があります。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類

不動産売却の手続きで発生する税金の種類は、以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税は、一定額以上の契約書や領収書にかかる税金です。
税額は、契約書や領収書に記載されている金額に応じて、2,000円から10万円まで設定されています。
令和4年3月31日までは軽減措置が適用されるため、この期限までに締結した売買契約書には軽減後の印紙税が適用されます。
不動産の売却では、売買契約書に記載されている取引額に応じた金額の収入印紙が必要です。
たとえば、不動産の売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、軽減措置が適用される期間は1万円の収入印紙を購入しましょう。
登録免許税は、抵当権が設定されている不動産の抵当権抹消登記をする際にかかる税金です。
不動産1件につき、1,000円の登録免許税がかかります。
抵当権が設定されていると、基本的に不動産を売却できないので、売却前に抵当権抹消登記をおこないましょう。
そして、不動産売却の際に発生する費用には、消費税がかかるものがあります。
仲介手数料や司法書士への報酬などには10％の消費税がかかるので、金額を確認する際は税込価格かどうかをきちんとチェックしましょう。

不動産売却の利益にかかる税金の種類

不動産売却では、利益にかかる税金もあるので注意が必要です。
利益にかかる税金には、以下の種類があります。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

不動産売却によって生じた利益は「譲渡所得」といい、上記3種類の税金は総称して「譲渡所得税」と呼ばれています。
なお、不動産売却の手続きで発生する税金とは違い、譲渡所得税は節税対策が可能です。
譲渡所得税の計算方法がわかると節税対策に役立つので、次の章でご説明します。

不動産売却の際は節税対策をしよう➁税金の計算方法とは

譲渡所得税の税額を知るためには、まず譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）
譲渡価格は、不動産の売却価格です。
取得費用には不動産を取得する際にかかった費用、譲渡費用には売却にかかった費用を当てはめます。
そして、この計算方法で計算した結果がプラスだと利益が出たことになり、マイナスだと損失が出たことになります。
譲渡所得税は、不動産売却の利益にかかる税金なので、損失が出た場合は課税されません。
したがって、計算結果がマイナスの場合は節税対策が不要です。
このように、譲渡所得は税金が課税されるかどうかが決まるポイントになるので、計算方法をしっかりと理解しておきましょう。
譲渡所得がわかったら、次は以下の計算方法で譲渡所得税を算出しましょう。
譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって定められています。
所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」、5年を超えていると「長期譲渡所得」に該当します。
譲渡所得税は3種類の税金の総称なので、それぞれの税金の税率をご説明しましょう。
短期譲渡所得の場合の税率は、以下のとおりです。

• 所得税30％
• 住民税9％
• 復興特別所得税0.63％

これらを合計すると、譲渡所得税の税率は39.63％です。
長期譲渡所得の場合は、それぞれの税金の税率が以下のようになります。

• 所得税15％
• 住民税5％
• 復興特別所得税0.315％

合計すると、譲渡所得税の税率は20.315％です。
このように所有期間によって税率が大きく異なるため、この点を意識しながら売却を進めると節税対策につながるでしょう。
以上のことをまとめると、譲渡所得税の税額には「譲渡所得」と「所有期間」が大きく関係するため、節税対策ではこれら2つのポイントを押さえることが大切だといえます。

不動産売却の際は節税対策をしよう➂税金の節税方法とは

不動産売却の利益にかかる譲渡所得税は、対策によって節税できる税金です。
計算方法がわかったら、次は節税方法について理解しておきましょう。
譲渡所得税の節税方法は、主に以下の3つがあります。

• 譲渡所得の計算を工夫する
• 売却する時期に注意する
• 特別控除や特例を利用する

それぞれの節税方法について、ご説明しましょう。

譲渡所得税の節税方法1：譲渡所得の計算を工夫する

譲渡所得税の計算方法は「譲渡所得×税率」です。
つまり、譲渡所得が減ると、税金の金額が減ります。
譲渡所得を減らすポイントは、「取得費用」と「譲渡費用」に該当する費用をできるだけ多く含めることです。
たとえば取得費用には、不動産を購入した際の代金だけではなく、購入時にかかった仲介手数料や設備費用、リフォーム費用なども該当します。
また譲渡費用には、不動産売却の際にかかった仲介手数料や印紙税などが該当します。
このように、該当する費用の種類はいろいろとあるので、きちんと把握しておきましょう。
そして、該当する費用をもれなく含めると譲渡所得が減り、節税対策になるでしょう。

譲渡所得税の節税方法2：売却する時期に注意する

先述したように、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は税率が高いので、可能であれば5年を超えるまで売却を待つのも一つの節税方法です。
なお、不動産の所有期間を数えるときは注意する必要があります。
これは、所有期間は売却日で考えるのではなく「売却した年の1月1日時点で考える」というルールがあるからです。
たとえば、2015年6月1日に取得した不動産を2020年9月1日に売却した場合、所有期間は5年を超えているように思えます。
しかし上記の考え方によって、所有期間は「2015年6月1日から2020年1月1日」となり、5年以下になるので注意しましょう。

譲渡所得税の節税方法3：特別控除や特例を利用する

不動産売却の利益にかかる譲渡所得税には、さまざまな特別控除や特例があります。
たとえば、マイホームを売却した際に使える「3,000万円の特別控除」は、節税対策としての有効性が高いものです。
所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率を適用できる可能性があります。
他にもいろいろな特例があるので、要件を確認して、適用できるものはしっかりと利用しましょう。
なお、税金や節税方法は法律の改正によって変更になる場合があるため、最新情報は国税庁のホームページをご確認ください。

まとめ

不動産売却の際は、いろいろな税金が発生します。
譲渡所得税は節税が可能なので、節税方法を確認して、しっかりと対策を講じましょう。
株式会社ホームプラザは、東京都足立区を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞ弊社までお気軽にご相談ください。