不動産売却で発生する譲渡所得税とは？その他の税金の種類もご紹介

不動産を売却すると、数百万円から数千万円もの譲渡益が発生する可能性があります。
そのため「どれくらいの税金がかかるのかな」と心配になる方が多いようです。
そこで今回の記事では、不動産を売却して発生した譲渡所得に対してかかる税金である「譲渡所得税」について、概要や譲渡益・譲渡損失が出た場合の対応を解説します。
不動産売却に際し発生するその他の税金の種類もご紹介しますので、東京都足立区で不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生した利益に対してかかる税金「譲渡所得税」とは

まずは、不動産売却で利益が発生した場合にかかる「譲渡所得税」の概要や計算方法を解説します。

譲渡所得税の概要

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益である「譲渡所得」に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金を総称して呼ぶ言葉です。
これら3つの税金は、いずれも譲渡所得に対してかかることからあわせて計算されることが多いため「譲渡所得税」とまとめて扱われます。
所得税とは
所得税とは、前年の1月1日から12月31日までに発生した所得に対してかかる国税です。
不動産を売却して利益が発生した場合「譲渡所得」とされ、所得税を課されます。
譲渡所得は、給与所得や事業所得とは別で計算される分離課税であるのが特徴です。
住民税とは
住民税とは、都道府県が課税する都道府県民税と、市区町村が課税する市町村民税をあわせて指す言葉です。
居住する場所の行政サービスの活動費に充てる目的で課される地方税です。
毎年1月1日時点の住所地により、課税される自治体が決まります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されることから、まずは以下の計算式で課税される譲渡所得'課税譲渡所得）を算出します。
課税譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
上記の計算式の結果がプラスとなった（利益が発生した）場合、売却した不動産の所有期間に応じて譲渡所得税が課税されます。
＜短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合＞
所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％=合計39.63％
＜長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合＞
所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％=合計20.315％
たとえば取得費3,000万円をかけて取得した不動産を、10年後に譲渡費用800万円をかけて4,500万円で売却した場合、譲渡所得税は以下のように計算します。
課税譲渡所得=4,500万円-（3,000万円+800万円）=700万円
譲渡所得税=700万円×20.315％=142万2,050円
このケースでは、譲渡所得税は142万2,050円と算出されました。

不動産売却で譲渡益や譲渡損失が発生した場合の税金対策

不動産売却で課税譲渡所得を算出した結果、譲渡益や譲渡損失が発生した場合にできる税金対策をご紹介します。

譲渡益が発生した場合には特別控除の特例などを活用する

前章でご紹介した計算式で譲渡所得を計算した結果、譲渡益が発生した場合には、譲渡所得税を支払わなければなりません。
しかし売却したのがマイホームであるときには、さまざまな特別控除の特例が用意されており、適用されると大きく節税が可能です。
ここでは代表的な特例を2つご紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例とは、売却したのがマイホームである場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円まで差し引ける制度です。
3,000万円の特別控除が適用される条件には、以下のようなものがあります。

• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 以前に住んでいた家を売却した場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

この特別控除が適用されると、譲渡所得が3,000万円までは実質譲渡所得税が発生しないため、非常に節税効果が高いのが特徴です。
マイホームを売却して利益が出たときには、特例が適用されないか必ずチェックしましょう。

居住用財産の売却による軽減税率の特例

居住用財産の売却による軽減税率の特例は、マイホームの所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率が以下のように軽減される制度です。

• 6,000万円以下の部分：14.21%
• 6,000万円超の部分：20.315%

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の特例と併用できるのがポイントです。
とくに3,000万円特別控除を適用しても利益が残るような高額な取引をした場合には、この特例が適用されることで大きく節税が可能です。

譲渡損失が発生した場合には損益通算や繰越控除の特例を活用する

譲渡所得を計算した結果マイナスとなった、つまり譲渡損失が発生した場合には、損益通算や繰越控除の特例を活用しましょう。
損益通算とは、売却によって出た損失を、給与所得や事業所得などその他の所得と相殺し、所得税や住民税を減らせる制度です。
もし売却した年の所得よりも譲渡損失が大きく、相殺しきれない場合には、翌年以降へと繰り越して所得から差し引ける繰越控除を利用できます。
譲渡損失の繰越控除は3年間利用できるので、売却した年とあわせて最長4年間の所得税や住民税をゼロにしたり軽減したりすることが可能です。

不動産売却で譲渡所得税以外に発生する税金の種類

不動産売却では、譲渡所得税以外にも以下のような種類の税金が発生します。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。
契約書や領収書に記載された金額によって税額が決まるのが特徴で、不動産売却に際しては、買主と交わす売買契約書などに対して以下のように課税されます。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
500万円超1,000万円以下：10,000円（5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：20,000円（10,000円）
5,000万円超1億円以下：60,000円（30,000円）
※(　)は2024年（令和6年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額

登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する際などにかかる国税です。
不動産売却に際しては、抵当権のついた不動産を売却するときに、抵当権抹消登記をおこなうために必要です。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円かかります。

消費税

不動産売却に際し、課税事業者のサービスを利用したときには、消費税も課税されます。
＜消費税が課税されるサービスの例＞

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に依頼した場合の司法書士報酬
• 建物を解体するのに要した解体費

まとめ

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、譲渡所得税が課されます。
しかし売却したのがマイホームであれば、3,000万円の特別控除などを利用することで、大きく節税が可能です。
東京都足立区にある不動産売却に関する税金についてのご質問や査定のご依頼がございましたら、株式会社ホームプラザまでお気軽にご相談ください。