不動産売却の仲介手数料に消費税はかかる？勘定科目や計算方法とは？

不動産売却をすると発生する仲介手数料などの費用のなかには、消費税の課税対象となっているものがあります。
取引金額が大きければ税金の負担も大きくなりやすいため、仕訳処理や計算方法を知っておくことが大切です。
そこで不動産売却に必要な仲介手数料の、仕訳や税金の扱いについてご紹介します。
東京都足立区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で仲介手数料に消費税がかかるケースとは？

消費税とは、国内で事業者が事業としておこなうモノ・サービスの取引に対して課せられます。
不動産取引では、それぞれ以下の費目が消費税の課税対象・非課税対象として扱われます。

消費税の課税対象

• 建物の購入
• 建物の建築
• 事業用（投資用）不動産の売却
• 仲介手数料
• 融資手数料
• 司法書士、土地家屋調査士への報酬

仲介手数料は、事業者である不動産会社が提供するサービスに対して発生する対価です。
そのため仲介手数料にも、消費税がかかります。
このほか融資の手続きに関する手数料や、司法書士などの専門家に依頼したときの報酬も消費税の課税対象です。

消費税の非課税対象

• 土地および土地の定着物（石垣や庭木など）の購入・売却
• 個人が所有する居住用不動産の売却
• 住宅ローンの利息・保証料
• 火災保険料・団体信用生命保険料
• 各種税金（登録免許税・印紙税など）

事業者による売却であっても、土地の売却は消費税の非課税対象です。
またマイホームなど、個人が所有する居住用不動産の売却にも消費税は課せられません。
このほか各種保証料や保険料、税金なども非課税対象です。
なお仲介手数料は、取引金額に応じて決定します。
そのため土地の購入・売却自体には消費税はかかりませんが、仲介手数料に対しては課税される点に注意してください。

消費税が非課税になるケース

仲介手数料がかからなければ、当然ながら消費税も非課税です。
不動産売却にあたり仲介手数料が発生するのは、売買契約が成立したときです。
したがって価格査定の依頼や媒介契約を締結しただけでは、コストはかかりません。
また仲介手数料には、通常の売却活動にかかるコストが含まれています。
そのため売主の希望により実施する特別な広告宣伝費や出張費などの実費を除き、追加で費用が発生することはありません。
そこで不動産売却をご希望の方は、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産売却時の仲介手数料などの勘定科目とは？

個人事業主や法人が不動産売却すると、会計帳簿に計上したうえで税金を申告しなければなりません。
そこで不動産売却に関連する勘定科目や、仕訳処理を確認していきましょう。

使用する勘定科目

仲介手数料をはじめとする各種費目は「支払手数料」など、それぞれに対応した勘定科目を使用します。
不動産売却の際に用いられる、おもな勘定科目は以下のものがあります。
借方（左側）の勘定科目

• 支払手数料：不動産会社に支払った仲介手数料
• 現金：買主から受け取った代金など
• 前受金：買主から受け取った手付金など
• 固定資産売却損：簿価よりも安く不動産を売却したとき

貸方（右側）の勘定科目

• 土地：土地を売却したとき
• 建物：建物を売却したとき
• 固定資産売却益：簿価よりも高く不動産を売却したとき
• 仮受消費税：建物を売却したときに受け取った消費税

会計処理のポイント

会計帳簿上、土地や建物は貸借対照表の固定資産に該当します。
購入時に資産計上し、売却時には固定資産の売却として会計処理しなければなりません。
この会計処理をおこなうタイミングは、売買契約の締結時と代金の決済時の2種類があります。
譲渡収益の計上時期に関係するため、契約締結時と代金の決済時で会計年度をまたぐときは注意してください。

不動産売却で発生する仲介手数料などの計算方法

不動産売却にかかる会計処理のため、仲介手数料や損益の計算方法を知っておくのがポイントです。

仲介手数料の計算方法

不動産売却にかかる仲介手数料は、物件の取引価格に応じて上限が定められています。
その際の仲介手数料は、以下のとおりです。

• 400万円超：取引価格（税抜）×3％+6万円
• 200万円超400万円以下：取引価格（税抜）×4％+2万円
• 200万円以下：取引価格（税抜）×5％

この仲介手数料に対して、消費税が課せられます。
一般的には、売買契約成立時の税率が適用されます。

取引価格の注意点

土地と建物を売却するとき、取引価格は合算した金額で計算されます。
さらにこの金額は、税込価格で取引するのが一般的です。
そこで仲介手数料を計算する際は、土地と建物の按分割合を決めて税抜価格を求める必要があります。
このときの按分割合は買主と売主の合意があれば、自由に決定できます。
買主は、支払った消費税は控除を受けられるため、課税対象である建物の割合を大きくしたいと考えるでしょう。
一方で売主は、非課税対象である土地の割合が大きいほうが、手元に残る売却益も多くなります。
そのため双方が納得できるよう、客観的な根拠のある割合にするのがポイントです。
按分割合の決め方には、おもに以下の方法があります。

• 買主と売主が相談して決める
• 物件取得時の価格や消費税に基づいて決める
• 固定資産税評価額に基づいて決める
• 不動産鑑定士の鑑定額で決める

土地・建物のどちらかに著しく偏っているなどすると、税務署から指摘を受ける可能性があります。
また買主の減価償却の計算にも影響を与えるので、通常は固定資産税評価額などの客観的な数値を用いることが多いです。

損益の計算方法

損益計算書では、収益を貸方（右側）、費用を借方（左側）に記載します。
不動産売却により利益（固定資産税売却益）が生じれば、貸方に計上してください。
そして損失（固定資産税売却損）が生じれば、借方に計上します。

会計処理の注意点

売却した不動産が投資用物件の場合、前払いの賃料などの精算が必要になります。
このような日割計算が必要なものについても、清算した費用について会計処理しなければなりません。
また建物については、減価償却の計上も必要です。
建物は年月の経過にともない、価値が下がっていきます。
その下落分は建物の価値を費用として計上し、それにしたがって簿価も年々低くなっていきます。
そのため、取得時の金額がそのまま簿価になるわけではない点に注意してください。

専門家に相談するのがおすすめ

不動産売却が関係する会計処理は、その後の税金の申告・納税に影響を与えます。
また取引金額も大きいので、適切に費用を計上して正しい計算方法を知らなければなりません。
そのため税理士などの専門家に相談しながら、会計処理を進めていくのがおすすめです。
なお不動産会社には、税理士はもちろんのこと司法書士などの専門家との繋がりがあります。
不動産売却に関連した案件が得意な専門家をご紹介できることもあるため、不動産売却でお悩みの際はご相談ください。

まとめ

不動産売却で必要となる、仲介手数料などの勘定科目や計算方法をご紹介しました。
個人事業主や法人の売却では会計処理が必要となるため、費目ごとの勘定科目や仕訳処理を正しく知っておく必要があります。
譲渡収益を計上するタイミングにも関わってくるため、税理士や不動産会社に相談しながら不動産売却を進めていきましょう。
株式会社ホームプラザでは、東京都足立区で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
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