住宅ローン返済中の不動産を売却する方法と売却にかかる費用とは

不動産を売却する際には、仲介手数料といったいくつかの費用がかかります。
また、売却したい不動産の住宅ローン返済が終わっておらず、どうすれば良いのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法や、不動産売却の際に必要な費用の種類について解説します。
東京都足立区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローン返済中でも不動産は売却できる？返済費用の対処法とは

結論からいうと、住宅ローンを返済中の不動産でも売却することは可能です。
しかし原則として、不動産は設定された抵当権を抹消してからでなければ売却することができません。
抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が、いざというときには不動産を担保にできる権利のことです。
もし住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保となった不動産を売却し、残債を回収します。
その抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要です。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する方法は、住宅ローン残債の額によって大きく異なります。
不動産の売却を進める前に、まずは住宅ローンの残債を正しく把握することから始めましょう。
住宅ローンの残債は、インターネットバンキングを照会する方法のほか、融資元から毎年送付される残高証明書や借入時の返済予定表などで確認が可能です。

不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できる場合

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態なのであれば、問題なく不動産売却を進めることができます。
不動産を売却したお金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を外したうえで買主へと所有権移転をおこないましょう。
購入より売却を先にして二重ローンを防ごう
住宅ローンの残っている不動産を売却するのであれば、新居の購入よりも先に売却を進めましょう。
新居を先に購入してしまうと、現在返済中の住宅ローンと、新たに購入した不動産の住宅ローンを二重で支払う期間ができてしまいます。
リースバックという選択肢もある
リースバックとは、自宅を売却したあと、買主と賃貸借契約を結ぶことで家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みのことです。
「資金面の理由で不動産を売却したいが、慣れ親しんだ家を離れたくない」という方にとってはメリットの多い売却方法ではないでしょうか。

不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合

気を付けなければならないのが、不動産を売却しても住宅ローンを返済しきれないケースです。
不動産の売却価格を住宅ローンの残債が上回っている状態のことを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの状態で不動産売却を進めるのであれば、次のような方法を検討しましょう。
オーバーローンの不動産を売却する方法1：自己資金を用意する
不動産の売却価格と住宅ローン残債の差額分を、自己資金で補って住宅ローンを完済する方法です。
たとえば住宅ローンの残債が2,000万円で不動産の売却価格が1,800万円だった場合、残りの200万円を自己資金で用意できれば抵当権を抹消することができます。
預貯金から支払いをする、自動車を売却する、親族に相談するなどの方法も検討してみましょう。
オーバーローンの不動産を売却する方法2：買い替えローンを利用する
不動産を売却して新居を購入する「買い替え」をおこなう場合、買い替えローンが利用できるケースもあります。
買い替えローンとは、住宅ローンの残債を新たに購入する不動産の住宅ローンとひとまとめにして、新たに借り入れをおこなう方法のことです。
これまでより金利の低いローンに乗り換えることができれば、支払い総額がお得になる場合もあるでしょう。
ただし、前の住宅ローンを完済しないまま新たな住宅ローンを借り入れることになるため、毎月の支払い額はこれまでより多くなるケースがほとんどです。
そのため、収入に少し余裕があるという方におすすめの方法だといえます。

不動産を売却する際にかかる費用の種類とは

不動産売却と聞くと資金を得るイメージが強いですが、実は売却時に支払いが必要な費用がいくつかあります。
ここでは、不動産の売却に必要な費用の種類と役割についてご紹介します。

不動産売却にかかる費用の種類1：譲渡所得税

不動産売却で利益を得た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。
ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から「不動産の購入費用」や「不動産の売却時にかかった経費」などを差し引いた額のことなので注意してください。
譲渡所得がマイナスになる場合は、もちろん税金が課されることはありません。
また、譲渡所得の税率は売却した不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば税率39.63％、所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」であれば税率は20.315％です。

不動産売却にかかる費用の種類2：印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
印紙税額は売却した不動産の価格によって異なり、2024年までは軽減税率が適用されています。
軽減税率適用後の印紙税額は、たとえば売却価格が1,000万円から5,000万円の間だった場合は1万円、5,000万円から1億円の間であれば3万円です。

不動産売却にかかる費用の種類3：登記費用

抵当権を抹消する際にかかる「抵当権抹消登記」の費用です。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要になります。
報酬は司法書士によって異なりますが、2万円から3万円ほどが相場だと考えておきましょう。

不動産売却にかかる費用の種類4：住宅ローン返済手数料

抵当権抹消のため、住宅ローンを一括返済する際にかかる費用です。
手数料の額は金融機関によって異なりますが、1万円から3万円ほどが目安となっています。

不動産売却にかかる費用の種類5：その他の諸費用

建物を残して売却するのであれば、必要に応じてハウスクリーニング代やリフォーム代がかかります。
土地だけの状態にして売却するのであれば、建物の解体費や廃棄物の処理費などが必要です。
また、新居への引っ越し費用や新たな家具、家電を用意する費用もしっかりと計算に入れておきましょう。

不動産売却にかかる費用の種類6：仲介手数料

売却の仲介を担当した不動産会社に対して支払う費用です。
詳細については次項で解説します。

不動産売却時に支払う仲介手数料は何のための費用？

不動産売却をする際、多くの方は不動産会社と媒介契約を結び、買主探しを委託します。
仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。
そのため、仲介手数料は媒介契約の際ではなく、売買契約が成立した際と、引き渡しの際に半分ずつ支払うケースが一般的です。
仲介手数料の額は法律によって上限が決められており、多くの不動産会社がこの上限額を仲介手数料として設定しています。
仲介手数料の税率は売却価格によって異なりますが、売却価格が400万円以上の場合は、次の計算式で上限額を求めることが可能です。
仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
消費税10％をあてはめると、下記の計算式になります。
仲介手数料＝売却価格×3.3％＋6万6,000円

まとめ

住宅ローンが残っているからといって、不動産売却を諦める必要はありません。
しかし、まずは抵当権を抹消する必要があるため、ご自身にあった住宅ローンの完済方法をしっかりと見極めることが大切です。
東京都足立区で住宅ローンの返済と不動産売却についてお悩みの方は、株式会社ホームプラザまでお気軽にお問い合わせください。