不動産売却時における減価償却とは何か？計算方法と注意点を解説！

不動産を売却して得た利益や、また賃貸物件で収入を得たときに確定申告をする必要があります。
申告される方であれば「減価償却費」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
減価償却費は、確定申告の税金計算をする際に必要な計算式ですが、今回は減価償却についての計算方法と、注意点について解説していきます。

不動産売却の税金計算によく出てくる減価償却費とは？

減価償却とは不動産を売却した際に、必要な税金の計算のことを言います。
不動産を売却し、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、売却益から減価償却費を差し引くことにより、節税することができるのです。
そして減価償却には「法定耐用年数」が大きく関わってきます。
たとえばマンションを売却した際、マンションを購入した代金をそのまま経費として計上しようと考えますが、建物は経年劣化していくため価値は下がり、全額を計上することはできません。
建物がいつまで使えるか、誰もその寿命は分かりませんね。
そのため建物の価値がなくなるまでの年数を、構造や用途などの基準で定めているのです。
そして1年ごとに0.015ずつ価値が減っていく割合のことを「償却率」と言います。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは？

減価償却費の計算方法についてですが、平成28年の法改正以降新築の不動産は「定額法」でおこなうことになりました。
定額法による減価償却は、償却率に関わらず毎年一定額の費用を計上します。
法定耐用年数を使って減価償却費を定額法で求めるには、以下の計算式になります。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
建物の取得費は、土地代金は含めず建物のみの金額と手数料などを合わせたものです。
物件の経過年数が大きいほど、全体の減価償却費も大きくなるため、課税額を軽減することにつながります。

不動産売却における減価償却費の注意点について

減価償却費の取得費が不明な場合や、実際の取得費が概算取得費よりも低い場合は、概算取得費を適用することができます。
概算取得費の計算式は以下になります。
概算取得費＝譲渡収入金額（売却金額）×5％
その他の注意点として、不動産を売却したときに譲渡損失がでる可能性もあります。
通常譲渡所得税は、給料などとは分離して課税されるものですが、譲渡損失が出た場合は課税されません。

まとめ

不動産を売却したことで得た利益とそれに伴う税金を正確に申告するためには、減価償却費の計算方法を理解しておくことが必要です。
購入したマンションなどの建物取得費や、それにかかった費用、そしてマンションの構造や所有していた期間が分かれば減価償却費の計算することができます。
これを踏まえてスムーズな確定申告をおこなっていきましょう。
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