建物の査定方法とは？原価法や長期優良住宅とは？売り頃も併せてご紹介

一戸建ての売却を検討している方にとって、建物の査定はどのような方法でおこなわれるのか気になるところでしょう。
査定価格は土地部分と建物部分で算出方法が異なり、建物部分に関しては、「原価法」という方法で算出されます。
今回は建物部分の査定方法である「原価法」についてや、長期優良住宅とはどういったものなのか、売るタイミングはいつ頃が良いのかなどについてお話をします。

建物の査定方法である原価法とは

原価法とは、査定する建物の再調達価格を計算し、設備老朽化分を減価修正し査定価格を推定する方法です。
居住用の「中古一戸建ての建物部分」を査定する際に用いられ、原価法による査定価格を簡易的に算出する計算式は以下のとおりです。
再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）
再調達単価には担保評価額が用いられることもあります。
担保評価額とは、住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の評価額のことです。

長期優良住宅など高性能住宅は査定で高値が付く可能性が高い

住宅の査定額は、住宅の築年数や交通の利便性だけではなく住宅の状態も大きく影響します。
長期優良住宅などの高性能住宅とは、住宅性能表示制度に従って調査がおこなわれ発行されるものです。
住宅性能表示制度の必須評価項目は以下の4項目です。

• 構造の安定性：耐震等級3・耐震等級2・耐震等級1の3段階
• 劣化の軽減性：劣化対策等級3・劣化対策等級2・劣化対策等級1の3段階
• 維持管理・更新への配慮：3段階で表示される
• 熱環境・エネルギー消費：4段階で表示される

上記の必須評価項目に基いた調査で耐震等級3など、長期優良住宅などの高性能住宅になれば、欠陥住宅ではないといった証明になるため取引後のトラブルなどを避けられます。
それだけではなく、信頼できる住宅として購入を求めてる方も多いため査定金額も高値が付く可能性が高いです。
住宅性能評価書の取得には、10～20万円程度かかりますが査定金額を高くしたいのであれば、取得する方が良いでしょう。

中古一戸建てはいつ売るのがおすすめか

中古一戸建てを売却をして利益を得た場合、譲渡所得税が課されます。
税金面の知識として5年を基準に税額が変わることを抑えておきましょう。
また、居住用不動産の場合は、10年を超えるとさらに税額が抑えられる特例があります。
このようにいつ売却するかで利用可能な特例が変わるため注意が必要です。

まとめ

建物売却時の査定方法についてお話をしました。
建物は土地部分と居住用の建物部分で査定方法が変わります。
また、長期優良住宅など高機能の住居の場合は査定額が高額になる可能性があります。
そのほか、いつ売却するかにより税金の特例も変わるため注意が必要です。
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