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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？
2023-04-11
所有している賃貸物件に入居者がいる場合でも、不動産の売却が可能です。
この場合、オーナーチェンジ物件として売却をおこないますが、通常の物件に比べて売却が難しいと言われています。
今回は、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、売却価格の調べ方、オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法などについてご紹介していきます。
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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？
理由の1つとしては、買主が投資家に絞られてしまう点です。
通常の物件の場合は、買主が絞られないため対象となる範囲が広いですが、オーナーチェンジ物件の場合は対象が絞られてしまいます。
また、居住用住宅とは異なるため、住宅ローンを組むことが出来ません。
そのため、現金一括または金利の高い不動産投資用のローンを組む必要があります。
入居中であるため、物件の中を確認できないことも、売却が難しくなる理由の1つとなります。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方とは？
調べ方の1つ目は、直接還元法という方法です。
賃貸の経営から得られる収益と利回りより売却価格を算出します。
1年間の純収益を還元利回りで割ることで売却価格を調べることが可能です。
2つ目はDCF法という方法です。
今後得ることができる収益や売却価格を、現在の価値に換算する計算方法になります。
DCFはDiscounted Cash Flowを略したもので、値引きされたキャッシュフローという意味です。
直接還元法では予想できない、空室のリスクや家賃の下落なども考慮して算出されるため、より正確な売却価格を算出することができます。
成約した事例の平均価格と平均利回りを比較する査定方法もあります。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法とは？
売却を成功させるためには、空室改善が必要です。
管理を委託している管理会社を集客力のある管理会社へ変更することで、空室改善にも繋がります。
また、空室が多い場合には賃料の見直しも必要です。
賃料を下げることで、入居者が増える可能性もあるため、適正な価格への見直しの検討をすると良いでしょう。
現在入居している方に引き続き入居してもらうために、更新料を無料にするという方法もあります。
家賃収入がすぐに入るなどのメリットも伝えておくと売却の成功に繋がります。
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まとめ
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、売却価格の調べ方、オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法などについてご紹介してきました。
買主が投資家のみや、不動産投資用のローンを組む必要があるため売却しにくいと言われていますが、空室改善などをおこなうことで売却に繋がります。
私たち「株式会社ホームプラザ」は東京都足立区を中心に不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。
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