中古マンションを売却する最適の築年数は？資産価値の内訳もあわせて解説

所有しているマンションを手放そうと検討していませんか？
中古マンションに買い手がつくかどうかは築年数が大きく影響しますが、実は必ずしも築浅がベストなわけではありません。
本記事では、中古マンションの資産価値や最適な築年数、築30年以上経っても売却できるのかを解説します。

中古マンションの売却で価値を決めるのは築年数？

中古マンションの資産価値を決めるのは土地と建物です。
とくに建物の築年数は大きく影響し、年数が経つにつれて資産価値が下がります。
その理由は、経年劣化により建物の内装や外装、設備などが古くなるからです。
対して土地は、建物の築年数が経過したからといって価値が変わることはありません。
そのため人気のあるエリアであれば、同じ築年数でも売却価格が比較的高いです。
またマンションの売却は、部屋のみを売るというイメージがあるかもしれません。
しかし実際は、部屋そのものと共有部分の持分、敷地の持分（敷地権）を売却することになります。
ゆえに、土地と建物の築年数が影響します。

中古マンションの売却における最適な売り時となる築年数

中古マンションには、成約率が高まる「売り時」があります。
最適な売り時は、築15～25年目です。
その理由は2つあり、1つ目は手持ちの資金を使わずに売却できるからです。
住宅ローン残高よりも売却価格が安くなり、オーバーローンが発生することがほとんどないため、残りのローンを手持ちから支払う必要がありません。
2つ目は、築25年を過ぎると住宅ローン控除を利用できなくなるからです。
控除を利用できなくなることで買主からの人気が下がり、結局は買い手がつきにくくなります。
一方で築5年程度の築浅マンションも、比較的高値で売ることができます。
しかしマンションを新築で購入していた場合、オーバーローンに注意しなければなりません。

築30年以上の築年数が経過した中古マンションの売却

築30年以上の中古マンションは、果たして売れるのでしょうか。
部屋にある設備や内装のほとんどを交換・修繕しなければならなかったり、建物全体の大規模修繕が必要だったりするため、需要は少ないでしょう。
とくに管理組合が入居者から集める修繕積立金が高い場合、買い手がつきにくくなります。
一方で最近では修繕が必要なことを逆手に取り、あえて築年数が経過した中古マンションを低価格で購入し、リフォームやリノベーションをする人も増えています。
また、人気エリアにあるデザイナーズマンションなどであれば、売却価格が下がりにくいでしょう。
しかしこのような物件はごく稀なので、ほとんどの物件は築30年以上経過すれば売却価格が下がってしまいます。

まとめ

中古マンションの資産価値は、建物の築年数が大きく影響します。
築15〜25年に売却するのが最適で、築5年ほどの築浅ではオーバーローンのリスクがあります。
また築30年以上経過した場合でも、リフォーム前提で購入する人もいるので、諦める必要はありません。
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