任意売却の抵当権消滅請求とは！？代価弁済との違いやポイントもご紹介！

複数の抵当権が設定されている不動産の任意売却をおこなう際に、後順位の抵当権者が抵当権の抹消に応じてくれない場合があります。
そういったときは、そのままでは任意売却を進められないため、抵当権消滅請求をおこなわなければなりません。
今回は、任意売却の際の抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違いやポイントについてご紹介します。

任意売却における抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が抵当権の消滅を請求することです。
任意売却をおこなう場合、後順位抵当権者には担保抹消料を支払って交渉を進めるのが一般的ですが、うまくいかないケースもあります。
そういったときは、抵当不動産の買主に所有権を移転させておいて、買主から抵当権者に抵当権の抹消を請求するのです。
抵当権の抹消を請求された抵当権者が実質的にとれる対応は、買主が提示した金額を受け取って抵当権を抹消するしかありません。
半ば強制的に抵当権を抹消する方法といえますが、実際におこなってくれる買主を探す必要があります。

▼この記事も読まれています
中古マンションの売却が大変だといわれる理由とは？流れと手間を省く方法

任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違いとは

抵当権消滅請求と代価弁済は、両方とも任意売却において第三取得者を保護するための制度です。
ただし、抵当権消滅請求は抵当権の抹消を請求するもので、代価弁済は所有権（地上権）を買い上げた者（売買）が抵当権者の請求に応じて代価を弁済して抵当権が消滅します。
抵当権消滅請求は第三取得者側から動き、代価弁済では抵当権者側からアクションを起こすのが両者の違いです。
また、抵当権の被担保債権の保証人は抵当権消滅請求ができません。
その一方、抵当不動産を買い受けた保証人が代価弁済をおこなうことは可能です。

▼この記事も読まれています
住みながらマンションを売却できる！メリットやコツを解説

任意売却において抵当権消滅請求をおこなうポイント

抵当権消滅請求をおこなっても、スムーズに承諾してもらえないこともあります。
しかし、手続きが完了しないと第三者や不動産の流通に不都合が生じるため、抵当権者が書面を受け取ってから2か月以内に競売をおこなわなければ「みなし承諾」とされます。
また、債務者は抵当権消滅請求をおこなえないことも重要なポイントです。
借金がある状態で抵当権を抹消してしまうと、債務者にとっては無担保状態となってしまい不利益を被ってしまうからです。
さらに、抵当不動産が差し押さえになってしまうと自由に処分できなくなってしまうことから、抵当権消滅請求が可能な時期は競売による差し押さえが効力を発揮する前に限られています。

▼この記事も読まれています
マンションの1階にある物件は売却が難しい？売るためのコツをご紹介

まとめ

任意売却において、抵当不動産の第三取得者が後順位抵当権者に対して抵当権の消滅を請求するのが抵当権消滅請求です。
抵当権消滅請求は第三取得者から動くのに対し、代価弁済は抵当権者側である点が異なります。
みなし承諾や債務者からはおこなえないこと、時期が限定されていることなどがポイントです。
足立区での不動産売却・買取は株式会社ホームプラザ　足立支店がサポートいたします。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。