リースバックを利用できない物件や土地の特徴とは？注意点も解説

マイホームの売却方法のなかには、リースバックがあります。
しかし、物件や土地の状態によってはリースバックで売却できない場合もあるので、自宅がリースバックできるのか不安を感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、リースバックを利用できない物件や土地の特徴、ならびにリースバック利用時の注意点を解説します。

リースバックを利用できない物件の特徴とは

共有持ち分の物件は、所有者全員の承諾を得ないとリースバックできません。
夫婦や親子でペアローンを組んでいる物件や、きょうだいで一緒に相続した物件などは共有持ち分に相当するので、覚えておきましょう。
また、シロアリや地震によるひび割れなど物理的瑕疵がある物件や、自殺・他殺など心理的瑕疵がある物件はリースバックが難しい傾向にあります。
ただし、リフォームや修理でカバーできる程度の瑕疵であれば、施工後にリースバックを利用できる可能性が高いです。
ただし、いずれの物件も既存不適格物件の場合はリースバックできません。
既存不適格物件かわからない場合は、不動産会社に確認してもらいましょう。

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リースバックを利用できない土地の特徴

土地の所有者が地主、建物の所有者が依頼主のように、土地と建物の所有者が異なる借地権付き建物は、リースバックを断られやすいです。
ただし、土地の所有者が土地の売却を許可した場合はリースバックを利用できます。
また、市街化調整区域に指定されている土地もリースバックが難しいです。
市街化調整区域は、行政の許可がないと建築や増改築できないので、不動産会社が買い取っても得がありません。
そのため、市街化調整区域に建てられている家が建て替え必須なほど古い場合は、リースバックを受け入れてもらえないでしょう。
さらに、不動産会社の取り扱いエリア外にある土地はリースバックを依頼できないので、注意が必要です。

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リースバックを利用する場合の注意点

リースバックは利用前に家族や相続人には相談しておきましょう。
共有持ち分でなければ単独でリースバックを依頼できますが、勝手に依頼をするとトラブルになる可能性が高いので、周りには事前に話をしておくと安心です。
また、リースバックは仲介で売却するより売却価格が2～4割ほど低くなるので、利益目的の売却方法としてはおすすめできません。
さらに、リースバックの契約方法には「定期借家契約」と「普通借家契約」がありますが、定期借契約は契約期間が終了すると、貸主が同意しない限り退去を求められます。
普通借家契約なら借主が希望する限り住み続けられるので、引っ越す予定がないなら普通借家契約で契約しましょう。

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まとめ

共有持ち分の建物や大きな瑕疵のある建物、既存不適格物件はリースバックを利用できません。
また、借地権付き建物や市街化調整区、不動産会社の取り扱いエリア外の土地もリースバックを利用できないので、注意をしましょう。
リースバックは仲介より売却価格が安くなる点、および普通借家契約でないと住み続けられない点にも注意が必要です。
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